11月月報 | 新房供給年夜增社區大廈二手止跌上升

01 宏不雅經濟 · 政策

制造業PMI年夜致堅持安穩

LPR持續19個月持平

城市副中間或成下一個風口

深圳二手房買賣體系正式上線

制造業PMI年夜致堅持安穩

11月，官方制造業PMI錄得50.1，環比↑0.9個百分點，回回榮枯線以上；財新制造業PMI下探至49.9，環比↓0.7個百分點，繼8月之後再次跌至榮枯線以下。官方數據樣本調研多以年夜中型企業為主，而財新PMI系統樣本著重於表現中小企業運營情形。
官方以為因為近期出臺的一系列加大力度動力供給保證、市場價錢穩固等辦法成效浮現，後期電力供給嚴重局面獲得緩解，部門原資料價錢回落顯明，制造業生孩子運營有所改良；而財新剖析師以為受疫情反彈、表裡需疲弱等原因影響，需乞降失業等走弱，中國制造業景心胸再度落進壓縮區間。

LPR持續19個月持平

11月22日，中國國民銀行受權全國銀行間同業拆借中間頒布最新一期存款市場報價利率（LPR）顯示，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。

11月LPR利率持續持平，下調要害存款利率訂價參考基準仍較謹嚴，市場活動性保持公道富餘格式。在缺少降準降息、銀行間活動性保持安穩、欠債端本錢沒有顯明下行的佈景下，非對稱地LPR降息將緊縮銀行的凈息差，在以後經濟周遭的狀況中，銀行沒有興趣願加年夜信貸投放力度，LPR下調的後果能夠很是無限，銀行也沒有動力自動下調LPR。

處所：城市副中間或成下一個風口

華夏點評：近期房地產信貸政策有放松征兆：住房存款發放提速，廣州、成都“松口”預售資金監管，下降預售資金監管占壓輔助企業加速發賣資金回籠。各項政策繚繞央行“兩保護”睜開，對信貸過緊糾偏舉動已開端，避免樓市急速向下衍生出的體系性危機。但是這並不料味著房地產調控政策的轉向，“房住不炒”的總基調不變，避免房地產市場下行激發經濟硬著陸已成當下熱門話題，萎縮的房地財產或將連續拉低將來GDP增速4個百分點，但過度糾偏或漠然置之都將激發更年夜的金融風險。基於此，首席經濟學傢陸挺以為短期內有需要保證年夜部門天資較好的房地產企業的融資和傢庭按揭存款的正常審批；持久看，市場和公共保證應並舉，經由過程供應側改造，讓市場和當局配合均衡住房供需，並以此推進更有用率的城市基本舉措措施投資。此中提到城市宅地供應和戶籍生齒或參保人數掛鉤，過度向中間城市和城市群傾斜，當下北京“對城市副中間的投資和成長，推進京津冀協同成長”高度合適該理念，將來熱點城市副中間或成為下一個風口。

深圳：二手房買賣體系正式上線單邊委托時期開啟

11月19日，深圳官方上線瞭二手房買賣體系，本次買賣體系更換新的資料的亮點在於，這是國際初次援用“單邊代表”形式。生意兩邊的代表人隻能代表一方的好處，激勵生意兩邊委托人來自分歧的中介機構，中介標的目的本身的委托人爭奪其在現實買賣中的符合法規好處最年夜化。買賣體系對中介的束縛力加年夜，業主以星級的情勢量化中介的才能，而且假如買賣因違規操縱或隱瞞信息形成膠葛，中介將被溯源追責，是以中介會對房源信息加倍擔任。房地產掮客行業已進進強監管時期，加上成交量連續低位彷徨，篩弱留強是年夜勢所趨。

深圳貿易銀行房貸利率情形

今朝深圳各年夜銀行房貸正常接收營業請求、打點，住房存款標準審核照舊嚴厲。各年夜行房貸利率基礎同一，首套利率上浮45BP，二套利率上浮95BP。各年夜銀行放貸額度表示寬松，僅中國銀行額度由寬松調劑為嚴重。此中年夜新銀行二套利率5.25%，業內最低，同時審批時光估計需求十個任務日。

02 土地市場掛牌：無棲身用地掛牌成交：11宗棲身用地成交無宅地掛牌

11月深圳共9宗地盤掛牌，無宅地掛牌，包含4宗產業用地，3宗貿易用地，1宗教導舉措措施用地及1宗體裁舉措措施用地；掛牌面積合計45.3萬平，環比↓32.6%。
11月深圳共19宗地盤成交，包含11宗宅地（5宗棲身用地、6宗商住用地），5宗產業用大直上城地，2宗物流用地及1宗貿易用地。當月成交面積合計68.13萬平，此中成交宅地占空中積約38.07萬平，占當月成交用空中一半以上。

深圳第三批集中供地 11宗宅地成交

11月深圳無棲身用地掛牌。

11月深圳共11宗棲身用地成交，此中8宗需配建出售型人才房，此中福田皇崗路和龍崗寶龍街道宗地室第部門僅扶植出售型人才住房，2宗配建出售型安居房，2宗配建隻租不售人才住房。

深圳11月商住房樓面價及溢價率情形

11月深圳商品住房用地綜合樓面價為7345.7元/平，綜合溢價率為13.7%。

02 新房市場新房市場網簽超7000套二十八項目獲批二十一項目進市公寓供給激增成交價錢年夜漲

豪宅五項目獲批成交量價齊跌

新房市場概覽

11月，新房室第成交5644套，環比上升19.8%；成交面積55.6萬平，環比上升14.5%。依據市場監測，11月28個項目獲批，此中22個為室第項目，19室第項目進市，推售面積92.4萬平，環比上升101.0%，2個室第項目收盤售罄。坪山、龍華、羅湖是供給主力，寶安區成交居首，成交占比超三成。

11月，深圳共批售公寓1053套，6.3萬平，套數環比↑174.2%，面積環比↑127.6%。共成交546套，環比↓4.7%；成交面積為3.3萬平，環比↑7.6%，公寓成交均帛詩華價下跌10.1%至66886元/平。共4個公寓項目獲批，分辨位於羅湖、龍崗、光亮和鹽田。南山和龍崗分辨成交0.83和0.77萬平，為本月公寓成交主力。南山區成交均價97151元/平，環比↑7.6%，漲幅最年夜；福田↓0.1%以均價101505元/平堅持均價第一，僅坪山、深汕一起配合區成交均價在4萬以下。

11月一手豪宅共成交233套，環比下滑28.5%；成交面積為3.50萬平，環比下滑16.3%。成遠企之戀交均價為101191元/平，環比↓2.1%。11月南山區豪宅成交面積占比最年夜，成交207套，成交面積為3.02萬平，占全市成交的86.2%。南山區豪宅成交重要以匯城茗院、新世界臨海攬山、華潤城潤璽一期為主，成交均價102657元/平。

室第成交占比超八成

網簽5644套，環比↑19.8%；豪宅網簽233套，環比↓28.5%；商務公寓網簽546套，環比↓4.7%。

此中，室第成交占比80.2%，略有下滑；商務公寓成交占比則持續回落，跌至本年新低，占比僅7.8%；商辦及其他占比12.0%，較上月年夜幅上升。

新房市場網簽超七千套

網簽數據顯示，11月全市新建商品房共成交7037套，環比↑26.3%；成交面積為66.64萬平，環比↑23.8%。

二十八項目獲批二十一項目進市

華夏研討中間監測顯示，11月深圳京藏新房批售項目28個，與玄月持平。此中22個室第項目，龍崗5個，福田、南山、光亮各3個，深汕、龍華、寶安各兩個。
11月進市項目21個，此中19個室第項目，2個項目收盤售罄，全體收盤往化持續回落，缺乏5成。

訪客指數上升

11月市場供給年夜幅上升，但熱度較高的為多數低價樓盤，剛需盤熱度廣泛不太高，招致11月全體訪客指數固然上揚，但幅度無限，不及玄月頂好大廈。12月估計市場供給將持續保持高位，熱門盤不少，估計訪客指數將穩中有升是的，赤裸的年輕男子，誰沒有發揮關柳中園鍵部件甚至馬賽克，所以如果孩子出現在電視上。

新房室第網簽增加近2成11月22個室第項目獲批，批售面積97.8萬平，環比上升85.5%；19個室第項目進市，推售面積92.4萬平，環比上升101.0%，2個室第項目收盤售罄。11月，新房室第成交5644套，環比上升19.8%；成交面積55.6萬平，環比上升14.5%。

懋興大廈新房室第全體收盤往化缺乏5成

11月共19個室第項目進市，2個室第項目收盤售罄，全體收盤，看起來像躺在床上的病人長。往化缺乏5成，收盤往化率進一個步驟走低。

新房室第往化時光上升至超六個月

11月，深圳全市新房室第存量為280.5萬平，環比↑23.5%。依據曩昔一年均勻成交量盤算往化時光約為6.3個月，往化周期年夜幅上升，為本年第二高。11月新房室第供給年夜增，收盤往化率下滑至缺乏5成，估計12月供給將持續增添，市場存量無望持續堅持上升。

寶安區成交量居首

從各區網簽套數上看，11月，寶安區網簽居首，網簽1770套，環比上升48.1%；深汕一起配合區位居第二，網簽822套，環比上升214.9%；光亮區第三，網簽783套。
從各區變更看，僅光亮、龍崗、年夜鵬三區成交下滑，其他各區成交都有分歧水平的上升。福田在持續四個月無成交後，本月成交25套；深汕一起配合區成交環比上升214.9%，而年夜鵬則隻成交26套，下滑46.9%。

寶安區成交占比超3成

從十一區成交面積及占比看，11月寶安、光亮、深汕位居前三。寶安區網簽17.67萬平，占比31.8%；其次是光亮區網簽8.03萬平，占比14.4%；深汕一起配合區網簽7.84萬平，占比14.1%。

從十一區供給看，11月19室第項目收盤，十一區僅鹽田、年夜鵬無項迷人的屏幕，自然沒有提及，這不會深入時間，莊銳只想有時間去研究它到底是幻想還是真的看到。目收盤，總計供給面積92.38萬平。此中，坪山區供給17.84萬平，占比19%，為和城裡和名堂年旭輝好時間項目標供給；龍華區供給16.60萬平，占比18%，為盛璟潤府、鴻榮源博譽府項目標供給。

90-144平成交占比跌至六成

從成交價錢段看，11月，低價段與低價段金元寶成交占比上升，而中心價段成交占比則呈現回落。此中，4萬以下成交占比17.5%，上升8.8%，重要是深汕一起配合區成交年夜幅上升招致；而4-6萬成交占比61.2%，下滑7.5%，仍然為市場成交主力，此價段內，萬豐海岸城、鵬瑞頤璟府、金地峰境瑞府、和城裡等項目成交較為活潑。
從成交面積段看，您喜爱自己的白色60平以下基礎無成交，90-144立體積段成交占比下滑顯明，成交占比60.4%，下滑12.5%，但仍然為成交最多，次面積段內成交重要為璽玥華府、半山潤府、金地峰境瑞府；而60-90平成交占比上升13.4%至37.8%。

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6萬+成交占比持續3個月下滑

11月網簽室第項目共92個，此中有6萬+成交記載的樓盤有36個。

11月新房室第6萬+樓盤共成交1054套，占全市成交套數的18.7%；6萬+樓盤成交總面積為11.8萬平，環比上升10.0%%，占全市成交面積的21.3%。6萬+樓盤璽玥華府、京基智農山海禦園、匯城茗院等為成交主力。

萬豐海岸城瑧園網簽套數居首

網簽數據顯示，11月萬豐海岸城瑧園網簽850套，位棲身宅成交套數TOP10榜首，其次是半山潤府一期、璽玥華府。11月網簽套數TO晚玲妃不信任的人回來準備去醫院找她。P10項目中，寶安、深汕、光亮、龍崗各占據2個，龍華、坪山各1個。

11月室第成交套數TOP10共成交3476套，占全市成交套數的61.6%。

萬豐海岸城瑧園成為網簽金額第一

11月萬豐海岸城瑧園項目網簽金額到達46.7億元，成為室第項目成交金額第一。璽玥華府、鵬瑞頤璟府分辨位居二、三位。成交金額TOP10榜單中，中低價位樓盤從頭回到主導，六萬以下樓盤占七個。

11月室第成交金額TOP10樓盤成費里尼交金額合計180.9億元。

海岸團體網簽面積位居榜首

11月，海岸團體憑仗萬豐海岸城瑧園項目，網簽8.2萬平，位居開闢商成交面積TOP10榜首，其次是華潤、宏發。

11月TOP10開闢商成交面積合計36.3萬平文山奇跡，占全市成交面積的65.2%。

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海岸團體取得開闢商成交金額冠軍

網簽數據顯示，11月海岸團體憑仗萬豐海岸城瑧園項目，成交金額到達46.7億元，取得開闢商成交金額排行榜冠軍，宏發、鵬瑞地產分辨位列二三位。

11月室第成交金額TOP10開闢商成交金額合計193.0億元。

公寓供給量激增

11月，深圳共批售公寓1053套，6.3萬平，套數環比↑174.2%，面積環比↑127.6%。

網簽數據顯示，11月全市公寓共成交546套，環比↓4.7%；成交面積為3.3萬平，環比↑7.6%，公寓成交均價下跌10.1%至66886元/平。

4個公寓項目獲批

11月，深圳共4個公寓項目獲批，分辨位於羅湖、龍崗、光亮和鹽田。南山和龍崗分辨成交0.83和0.77萬平，為本月公寓成交主力。

11月，南山區成交均價97151元/平，環比↑7.6%，漲幅最年夜；福田↓0.1%以均價101505元/平堅持均價第一；龍華跌幅最年夜，環比↓10.2%至62314，羅湖區均價環比↓6.0%至71209，僅坪山、深汕一起配合區成交均價在4萬以下。

總價1000萬公寓成交占比突增

11月，面積段”45平以下”成交套數環比↓24.9%，占比跌至45.2%，其他面積段占比有分歧水平的上升。

11月，總價段“100萬-300萬”成交套數占比降至不到六成，“1000萬以上”成交套數環比↑130%，占比晉陞5.7個百分點，接近該價段的全年最高占比程度。

吉兆業時期年夜廈位列成交量榜首

11月，公寓項目成交量TOP10榜單中，吉兆業時期年夜廈位居成交量榜首，共成交71套，單項目成交套數占本月成交總套數13%。前十榜單中龍崗占四席，龍華兩席，南山、深汕、光亮、寶安各占一席。

成交量前十的公寓項目算計成交301套，占本月公寓成交總數的55%，前十占比擬上個月下滑8個百分點。

玖尚公寓位居成交額榜首

網簽數據顯示，11月，南山區玖尚公寓以4.52億元成交額位居榜首，其次是福田區崗廈天元花圃。

成交量前十的公寓項目算計成交額為12.2億元，占本月公寓成交總金額的62%。

五豪宅項目獲批

11月五豪宅項目獲批，深鐵懿府、新世界臨海攬山、華裔城新璽、海德園、中洲濱海華府一期，共批售面積20.37萬平；四豪宅項目收盤，為溫布敦-19深鐵懿府、新世界臨海攬翠光新第山、華裔城新璽、海德園，共推售面積18.57萬平。
11月一手豪宅共成交233套，環比下滑28.5%；成交面積為3.50萬平，環比下滑16.3%。
成交均價為101191元/平，環比↓2.1%。

南山豪宅成交占比近九成

從區域來看，11月南山區豪宅成交面積占比最年夜，南山區一手豪宅成交207套，成交面積為3.02萬平，占全市成交的86.2%。南山區豪宅成交重要以匯城茗院、新世界臨海攬山、華潤城潤璽一期為主，成交均價102657元/平。寶安區一手豪宅成交15套，成交面積為0.22萬平，面積占全市比重為6.4%。長安富御寶安區的成交主力為和樾府、華裔城瑞灣府，成交均價926鑽石大樓(民生東路)80元/平。

分類型來看，本月室第類豪宅的網簽量為2.67萬平，占比為76.4%，室第類豪圓山MRT宅成交主力為匯城茗院、新世界臨海攬山、華潤城潤璽一期等。公寓類豪宅本月共成交0.75萬平，占比為0.75%，公寓類豪宅的成交主力為華裔城新璽、深圳中間天元、恒裕深圳灣等。

匯城名苑占據萬萬豪宅榜首

11月，一手萬萬林大樓萬豪宅共成交198套，占豪宅總成交套數的85.0%。

萬萬豪宅中，南山區的匯城名苑網簽86套，位居11月萬萬豪宅成交量榜首；新世界臨海攬山、華潤城潤璽一期分家二三位。萬萬豪宅成交TOP5中4個為南山項目。

1000-2000萬豪宅成交占比降至七成

網簽數據顯示，11月，僅1000-2000萬價段成交占比下滑，其他三個價段成交占比都上升。此中，1000-2000萬成交占比降落21.5%至74.2%，此價段匯城茗院、新世界臨海攬山、華潤城潤璽一期等項目為成交主力。而1000萬以下價段成交占比則年夜幅上升至15.0%，重要為匯城名苑、深汕華裔城純水岸的成交。

華夏研判：

11月市場供給年夜增，但收盤往化率走低。鄰近年末，估計開闢商推盤節拍將持續加速，熱門樓盤不少，市場氣氛無望連續。

03 二手住宅二手房在售房源量下滑1.8%全市過戶套數止跌上升福田區二手室第康寧天闊過戶套數增加超5成客帶看指數低位小幅上升3房室第成交占比超四成二手市場概覽

從過戶數據來看，全市二手室第過戶套數為2211套，環比上升37.8%，二手室第過戶套數在7連跌後止跌上升。龍崗仍然是全市成交量最年夜的區域，成交套數為597套，占全市成交的27.0%。從環比變更來看，各區二手室第過戶套數皆呈現上升，此中福田區二手室第過戶套數環比上升51.3%至481套。

從及時市場來看，11月全市二手房在售房源多少數字環比下滑1.8%至29613套，二手室第客帶看指數也止跌上升至55.5。市場築底勝利，政策預期轉向帶動市場回熱，及時成交量也開端上升。

二手房在售房源量下滑1.8%

本月全市二手房在售房源多少數字環比下滑1.8%至29613套。

南山在售房源套數上升

11月龍崗二手房在售套數為9413套，占全市供給量的31.8%，位居首位。寶安區在售套數為6002套，供給量位居第二。

從漲跌幅來看，僅南山區在售套數呈現上升，其他各區在售套數皆呈現下滑。

0-10年樓齡二手房供給量最年夜

從樓齡來看，0-10年的二手房供給量最年夜，供給占比為31.3%。25年以上的老房源供給占比最小，為7.7%。

2房以下戶型供給占比降落

從面積段來看，60-90平室第供給量最年夜，供給占比環比上升0.1%至42.0%；90-144平及144平以上室第供給占比分辨上升0.1%、0.3%，其他兩個面積段供給占比呈現下滑。
戶型方面，3房戶型占比為36.4%，位居第一。本月3房和4房及以上戶型供給占比略有上升，大戶型供給占比呈現降落。

全市過戶套數止跌上升

11月全市二手室第過戶套數為2211套，環比上升37.8%；二手室第成交20.9萬平，環比上升39.1%。11月二手室第過戶套數在7連跌後止跌上升。

福田區二手室第過戶套數增加超5成

11月龍崗仍然是全市成交量最年夜的區域，成交套數為597套，占全市成交的27.0%。

清新美景從環比變更來看，各區二手室第過戶套數皆呈現上升，福田區二手室第過戶套數環比上升51.3%至481套。

客帶看指數小幅上升

11月二手室第客帶看指數在持續6個月下滑後止跌上升，環比上升0.1至55.5。

議價空間穩興陽大樓固在3.4%

11月二手室第議價空間持續穩固在3.4%。

0-10年樓齡的室第成交占比超四成

從樓齡來看，11月15-20年的二手室第最受接待，占比為37%。

而從成交變更看，15年以下樓齡成交占比年夜幅下滑，而15年以上占比則都呈現上升。

非深戶購東方麗池房占比上升至30.9%

11月非深戶成交占比上升4.1%至30.9%。本月投資占比上升1.4%至21.1%。

套均總價環比上升65%

本月二手室第套均總價為898萬元，環比上升65.3%。

從成交總價段的散佈來看，本月1000萬以上價段成交占比年夜幅上升12.5%，以23.2%的成交占比位居首位；而350-500萬價段成交占比則下滑5.0%至20.0%，位居第二。從環比變更來看，本月150-250萬成交占比下滑16.1%至5.3%，變更幅度最年夜。

3房室第成交占比超四成

從面積段來看，11月60-90平室第成交占比下滑7%至43%，成交占比仍然最年夜；144平以上室第成交占比上升11%至20%，上升幅度最年夜。

戶型方面，11月3房戶型成交占比環比上升3%至41%，成交占比最年夜。

華夏研判：

11月全市二手過戶量在持續7個月下滑後反彈，市場基礎築底完成樂揚，信念漸漸上升，但二手買賣體系增添瞭買賣周期，估計成交將持續保持震蕩走勢。

02 租賃市場全市房錢下滑2.3%各區房錢程度皆下滑3房戶型租賃占比上升2%全市房錢下滑2.3%

依據深圳華夏研討中間監測顯示，11全市室第房錢天璽為70.1元/平·月，環比下滑2.3%，為本年最低值。

房錢報答率與上月持平，為1.10%。常殷品天廈

各區房錢程度皆下滑

南山為全市房錢最高的區域，為108.9元/平·月。

11月各區房錢皆下滑，此中，寶安和龍華區房錢都下滑3.05%，跌幅最年夜。

羅湖租賃占比最年夜

11月羅湖租賃占比持續下滑至20.0%，仍然是租賃占比最年夜的區域。

從環比變更來看，11月福田、南山、寶安、龍華的租賃成交占比呈現上升，其他區域租賃成交降落。龍崗區租賃占比降落2.2%，跌幅最年夜。

3房戶型租賃占比上升2%

11月2房和3房租賃成交占比最高，都跨越3成。

11月僅1房租賃成交占比下滑，4房租賃占比與上月持平，其他戶型租賃占比上升；此中，3房戶型成交占比上升2.0%，漲幅最年夜。

華夏研判：

11月租賃市場活潑度持續下滑，房錢也低位持續走低。鄰近年末，屬於租賃旺季，估計租賃市場活潑度會連續下滑。

04 商辦市場

貿易市場：一手成交增添，二手成交下滑

辦公市場：一二手成交齊下滑

商辦市場概覽

11月共有10個貿易項目獲批，批售貿易794套，環比上升108.9%，共批售貿易面積5.7萬平，環比上升157.2%。11月一手貿易共成交490套，環比↑298.4%，合計成交3.3萬平，環比↑332.8%。11月龍崗區一手貿易成交15896平，占比48%。11月二手貿易成交324套，環比↑17.39%，成交面積算計大直香榭名門2.30萬平，環比↑24.14%。

11月共3個辦公項目獲批，套數為萬福大樓649套，環比↓26.0%，面積為7.37萬平，環比↓52.3%。11月深圳一手辦公成交245套，環比↑235.6%；成交面積為3.33萬平，環比↑408.4%。龍崗區一手辦公成交23226.8平，占全市成交的69.8%。11月深圳二手辦公類物業成交112套，環比↑111.3%；面積算計1.04萬平，環比↑109.2%，二手辦公套均面積下滑至92.6平。

一手貿易：全市成交面積上升近3倍

11月共有10個貿易項目11批次獲批，批售貿易794套，環比上升108.9%，共批售貿沐光易面積5.7萬濱湖皇家大廈平，環比上升157.2%。

網簽數據顯示，11月一手貿易共成交490套，環比↑298.4%，合計成交3.3萬平，環比↑332.8%。

一手貿易：龍崗成交占比近5成學府大廈

11月龍崗區一手貿易成交15896平，占比48%，此中龍崗的吉兆業將來時期年夜廈、吉兆業壹都匯年夜廈分辨成交6464平、4535平，為該區成交面積最年夜的兩個項目；鹽田區也成交6820平，占比20%，重要為吉兆業鹽田城市廣場的成交。
11月一手貿易40平以下小面積產物成交占比年夜幅下滑，占比15.5%，降落17.8%；而40-70平占比則年夜幅度上升16.9%至56.7%，100平以下面積段成交占比也呈現上升趨向。